🔍 강남 럭셔리 주택도 통째로 매물로? 미분양 '통매각'이란 무엇인가

 

🔍 강남 럭셔리 주택도 통째로 매물로? 미분양 '통매각'이란 무엇인가

📌 디스크립션 
부동산 시장이 얼어붙으면서 서울에서도 통매각이 벌어지고 있습니다. 🏙️ 통매각이란 무엇이고, 왜 이런 현상이 생겼을까요? 지금 바로 확인하고 부동산 흐름을 제대로 읽어보세요!

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🧭 목차

1. 통매각이란 무엇인가요?

2. 강남 럭셔리 주택까지 매물로 나온 이유

3. 마곡 HQ, 청담동 개발 부지까지… 서울 확산 중

4. 정부는 어떻게 대응하고 있나? CR리츠란?

5. 전문가들의 우려와 한계

6. 결론: 우리에게 어떤 의미인가요?

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1. 통매각이란 무엇인가요?

‘통매각’이란 부동산 프로젝트 전체를 한꺼번에 매각하는 것을 뜻합니다. 아파트든 오피스텔이든, 한두 가구가 아니라 수십, 수백 세대 전체를 한 번에 매도하는 극단적인 유동화 방식입니다. 마치 슈퍼마켓 진열된 물건을 낱개가 아닌 박스째로 파는 것처럼 말이죠.

💬 왜 이런 일이 생길까요?
답은 단순합니다. 미분양이 너무 많기 때문입니다. 팔리지 않으면 건설사는 자금 회수도 못 하고, 이자만 불어납니다. 그래서 '눈물의 세일', 통매각이라는 선택을 하는 것이죠.

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2. 강남에서도 통째로? ‘오데뜨 도곡’의 사례

📍서울 강남구 도곡동의 ‘오데뜨오드 도곡’은 소형 럭셔리 주택으로 야심차게 분양했지만…
▶ 2020년부터 분양 시작
▶ 고가 분양가와 도심형 주택 한계로 미분양 발생
▶ 결국 84가구+부대시설 24실 전체 공매

놀라운 건, 이 단지가 9번의 공매에서 모두 유찰됐다는 점입니다. 현재는 수의계약(개별 협상)으로 넘어간 상태예요.

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3. 마곡·청담까지… 서울도 안전지대 아냐

마곡지구 ‘더트루엘마곡HQ’는 초역세권 아파트임에도 불구하고 142가구+상가가 통매각 매물로 나왔습니다.
이외에도 청담동, 종로구 효제동의 고급 주거 개발지들도 공매 시장에 등장했습니다.

🧊 결론은?
“서울 핵심지라도 분양이 안 되는 시대가 왔다”는 겁니다.

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4. 정부는 어떻게 대응하고 있을까? CR리츠란?

정부는 악성 미분양을 줄이기 위해 다시 ‘CR리츠’를 도입했어요.

🏢 CR리츠란?
기업구조조정용 리츠(부동산투자회사)로,
✔️ 공매로 나온 미분양 아파트를 매입
✔️ 일정 기간 임대
✔️ 이후 시세 회복되면 되팔아 수익 확보

예: JB자산운용은 대구 수성구 미분양 288가구를 통째로 사들였고, 앞으로 광양·대구 등 1500가구가 추가 예정입니다.

📌 혜택도 있어요

• 취득세 중과세율 대신 기본세율

• 5년간 종부세 합산 배제

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5. CR리츠의 한계는?

📉 문제는 ‘선택적 구제’라는 점입니다.
CR리츠는 수익을 우선시하므로,
👉 소형 평형이나 역세권 등 잘 팔릴 물건만 사들입니다.

💬 외곽, 대형 평수는 여전히 ‘방치’될 가능성이 크죠.
게다가 종부세 비과세 혜택은 운용사에게 ‘5년 안에 팔아야 한다’는 압박이 되기도 합니다.

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6. 결론: 우리에게 어떤 의미인가요?

✔️ 서울조차 ‘미분양 통매각’이 일어나는 것은 부동산 심리가 바닥이라는 강력한 신호입니다.
✔️ 투자자 입장에선 “헐값 매물은 기회일 수 있지만, 무턱대고 달려들긴 위험”합니다.
✔️ 실수요자라면, “분양가·입지·자금 사정 등을 꼼꼼히 따져야 할 시점”입니다.

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📌 마무리 한 마디
“부동산 시장도 ‘버티는 자’만이 살아남는다.”
지금은 트렌드를 잘 읽고, ‘신중한 타이밍’을 고민해야 할 때입니다.