“미분양에 건설사 줄도산”…3배 늘어난 미수금, 부동산 위기 신호탄?

 

🏚 “기껏 집 지어놨더니, 안 팔린다”

지방과 비아파트 중심의 미분양, 건설사 줄도산 현실화?

📉 요약부터 볼까요?

  • 미분양 주택, 특히 지방과 비아파트(오피스텔·지식산업센터 등) 중심으로 급증

  • 이로 인해 건설사가 받아야 할 돈(미수금)이 1년 사이 3배 이상 급증

  • 건설사 4곳 중 1곳이 부채비율 200% 이상 또는 자본잠식 상태

  • 올해에만 10곳 중견 건설사 법정관리 신청

1. 미분양이 뭐길래 이렇게 무서운 걸까?

▪️ 미분양 = 안 팔린 새집

건설사는 보통 주택을 지어서 ‘분양’ 즉, 선판매로 자금을 회수합니다. 그런데 집이 안 팔리면? 공사비도 못 받고, 대출이자만 쌓입니다.

📌 문제는 현재 “준공 후 미분양”이 20개월 연속 증가 중
➤ 2025년 3월 기준 전국 2만5117가구
➤ 이 중 82%인 2만543가구가 지방에 몰려 있음

그리고 중요한 포인트:
📉 건설사는 이 미분양 주택을 팔기 전까진 분양대금을 받지 못합니다. 이게 바로 ‘미수금’입니다.

2. '미수금’이란 무엇인가?

미수금은 쉽게 말해, 건설사가 받아야 할 돈인데 아직 못 받은 돈입니다.

💥 사례:

  • D건설: 1년 만에 미수금이 1537억 → 4752억 (3배 이상 급증)

  • E건설: 공사비 미수금이 150억 → 568억

이렇게 돈을 받지 못하니 건설사 자금이 말라가고 있습니다.

3. 오피스텔·지식산업센터… 비아파트는 왜 더 위험할까?

아파트는 대출이 잘 나오고, 수요도 많습니다.
하지만 비아파트(오피스텔·생숙·지식산업센터 등)는 상황이 다릅니다.

  • 대출이 잘 안 나옴

  • 실거주 목적보다 투자가 많았는데… 시세 하락 중

  • 대출 규제까지 겹쳐 분양계약 해지 속출

❗ 한 사례: 수원의 지식산업센터 분양 중도금 98억을 납부하지 않자, 시공사가 **대위변제(대신 갚음)**함

4. PF 자금마저 막혔다

프로젝트 파이낸싱(PF)은 사업을 위한 자금 조달 수단입니다.
쉽게 말해, “집을 팔아서 돈 갚을게”라는 논리로 대출을 받는 거죠.

그런데 지금은?

  • PF 시장 경색: 대출이 안 나옴

  • 사업성 있어도 자금줄 막힘

  • 결국 시공사가 빚을 대신 떠안음(PF 우발채무)

5. 건설사 줄도산 현실화

2025년 1분기에만
🏚 법정관리 신청한 중견 건설사 10곳!

  • 신동아건설 (58위)

  • 삼부토건 (71위)

  • 대우조선해양건설 (83위)

  • 안강건설, 삼정기업, 이화공영 등

📉 부채비율 200% 이상 or 자본잠식 = 51개 건설사
📉 SG신성건설 부채비율은 2514%

6. 결론 – 미분양이 만드는 도미노

항목영향
미분양 증가→ 분양수입 ↓
미수금 증가→ 유동성 악화
PF 대출 경색→ 공사 중단
자본잠식 & 부채↑→ 법정관리

국가 전체 부동산시장에도 악영향.
분양이 멈추면 공급이 줄고, 결국 다시 집값 불안 요인이 될 수 있습니다.

💬 한 줄 요약

“건설사가 돈을 못 받으면, 결국 집도 못 짓고 사람도 못 산다”

부동산 시장은 단순히 집값만의 문제가 아닙니다.
건설사 → 은행 → 지역 경제 → 일자리까지 연결된 구조이기에 미분양 문제는 매우 중대한 경제 문제입니다.

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